Ofte stilte spørsmål

På denne siden kan hyppige stilte spørsmål og svar legges inn

Spørsmålsoversikt

For boligkjøpere og eiendomsmeglere
Oppussing
Teknisk
Diverse
1. Hvor kan jeg kaste glass- og metallemballasje?
2. Jeg hører ikke ringeklokka på kjøkkenet. Kan man få en ekstra høyttaler?

For boligkjøpere og eiendomsmeglere

Før man kjøper har man gjerne en del spørsmål om boligen og/eller sameiet. Her forsøker vi å svare på noen av de hyppige spørsmålene:

Hva er inkludert i felleskostnadene?

Varmtvann og vannbåren varme til radiatorer fra Hafslund Celsio, kabel-TV og bredbånd fra Telenor, trappevask, vedlikehold av sameiet og vaktmestertjenester er inkludert i felleskostnader per måned.

Er det planlagt økning i felleskostnader/fellesgjeld?

Det er ikke planlagt økning med mindre offentlige kostnader øker drastisk.

Vi har et vedlikeholdsfond finansiert over husleien som blir tilført rundt en million kroner i året. Det er hovedsakelig dette vi forsøker å ta store prosjekter gjennom. Some et eksempel på dette gjennomførte vi i 2023 rørfornying til seks millioner kroner og dette kunne vi gjennomføre uten å belaste sameierne med ytterligere engangsutgifter.

Hvorfor?

Det ble bestemt på et sameiermøte i 2001 at et fond øremerket store vedlikeholdsprosjekter skulle opprettes. Det var for å slippe og belemre sameierne med lån med dårlige betingelser. Bruken av fondet krever et vedtak på årsmøtet eller ekstraordinert sameiermøte.

Er det planlagt noen store prosjekter i fremtiden?

Per september 2025 er det ingen store prosjekter planlagt i umiddelbar framtid, men vi er i dialog med flere entrepenører om fornying av taket neste år. Tak er dyrt og vi tømte fondet i 2023, så dette kan innebære noe opptak av lån. Før eller siden må vi også gjøre noe med heis. Om det ikke skjer noe uforutsett er planen å ta heisene litt etter litt og forsøke å holde oss innenfor vedlikeholdsfondet.

Hva betyr det for meg om sameiet velger å ta opp lån?

Vi prøver i størst mulig grad å unngå lån, men det kan være at vi ikke kommer unna dette om kostnadene går utover det som er i vedlikeholdsfondet. Mange har ikke mulighet til å hoste opp 60-100 tusen kroner på rappen, og sameiet må gjøre det som er nødvendig for å holde sameiet vedlike. Da blir typisk lånet fordelt på hver seksjon ut i fra sameierbrøken.

Renten et sameie kan oppnå er relativt dårlig sammenlignet med en privatperson siden sameiet ikke kan stille med noe pant. Derfor kan det lønne seg for den enkelte å innfri sin del av lånet ved å heller øke lånerammen på sitt eget boliglån som kan ha tildels mye gunstigere rente. Eksempelvis ligger en typisk rente for et sameie i 2025Q3 på 7,2%. Tilsvarende for en privatperson er ca 4,5%.

Har borettslaget sikringsfond og forkjøpsrett?

Dette gjelder kun borettslag, og siden dette er et sameiet følger det at det er irrelevant.

Er det tillatt med husdyr?

Hvor kan jeg sette barnevogn?

Den må dessverre tas med opp i leiligheten. Det skal sies at selv tvillingvogn fra Buggaboo går fint inn i heisen (av erfaring). Fellesarealene er rømningsvei og må holdes fri for brennbart og hindringer. Sykkelboden er kun for sykkelrelatert.

Vi kan anbefale å kjøpe en gummimatte til gangen der slaps og regn kan stå og tørke.

Er det utført noen større vedlikeholdsprosjekt i gården de siste årene som er verdt å nevne?

Vi gjennomførte fornying av avløpsrør i 2023

Er sameiet/borettslaget kjent med tilfeller av skjeggkre/sølvkre eller andre skadedyr?

Nei. Vi holder til sentralt i Oslo, så en og annen rotte kan være å se i kjelleren om noen lar en dør stå på gløtt eller noen knuser et vindu, men vi plages ikke av dette til vanlig. Har hørt noen nevne sølvkre på badet, men det har vært lokalt. Skjeggkre ble en kjent plage i Norge på 2010-tallet, men etter Folkehelseinstituttet kom offisielle råd om bekjempelse via forgiftet åte er dette problemet å anse som løst, ettersom man lett kan bli kvitt det i løpet av et par måneder. Vi har ikke hørt noen nevne skjeggkre, men man må anta at det spesielt ved oppussing kan forekomme smitte via spesielt pappkasser.

Når avholdes årsmøter?

Årsmøtene pleier skje på våren, vanligvis i april/mai.

Hva er seksjonsnummeret til leiligheten?

Se oversikten over alle seksjonene hos Eiendomsregisteret til Kartverket. Her kan du f.eks. søke etter “90D-H0301” (3. etasje, venstre side) og får da typisk opp “0301-46/57/0/24”. De to første tallene er gårds- og bruksnummer (46, 57). Det siste tallet her, “24”, er seksjonsnummeret. Du kan i noen dokumenter se det nevnt som “2400”.

I oversikten kan du også se grunnboksutskriften som viser eierbrøkene som er til grunn for hva den enkelte skal betale i husleie.

Eier sameiet grunnen bygningen står på?

Sameiet eier grunnen bygningen står på. Eiendomsregisteret har oversikt over tomter (ikke bygninger), og der kan man lese under “Mer eiendomsinformasjon -> Eiendom” at typen er “grunneiendom”.

Er det noen heftelser?

Per juli 2025 er det ingen heftelser registrert i grunnboka.

Har sameiet parkeringsplasser for leie

Nei. Sameiet har knapt med plass, men mange beboere leier parkeringsplasser som ligger under Marienlystparken. I Gardeveien er det også et parkeringsanlegg som ofte har ledige plasser (litt over tusenlappen i måneden per 2023).

Hvor går tomtegrensen?

Se Kartverkets SeEiendom.no. Der ser du at deler av bakgården vår faktisk er eid av den rosa naboeiendommen, blant annet delen ut mot tunnelen mot Harald Hårfagres gate, hagen og hele sykkelparkeringen. Vi har dog fått lov til å benytte disse i vennskapelighet.

Hvor er bygget forsikret?

Bygget er forsikret i If Forsikring, polisenummer SP408203. Bygningskroppen (og følger) er sameiets ansvar, det som er på innsiden må forsikres av den enkelte med innboforsikring. F.eks. vil typisk en vannskade som følge av feil eller skader på byggets egne rør dekkes av sameiets forsikring, mens vannskader som skjer som følger av forlengelser på rør til nytt kjøkken være seksjonseiers ansvar.

Hva skjer ved salg? Hvem sier fra til hvem?

Svar fra vår forretningsfører , NOR Forvaltning (24. juli 2025)

få tilsendt salgsavtalen eller annen dokumentasjon på eierskifte som tinglysning el. slik at vi ser ar overføringen er reel og gjennomført.

Selger må selv sørge for tinglysning da det er eiendomsmegler som normalt gjør dette.

I tillegg må vi ha informasjon på ny eier så som personnr, tlf og epost samt dato for overtagelse.

I forbindelse med salget må også eventuelt restanser gjøres opp av selger før vi kan registrere eierskiftet.

Det betyr at vi må ha informasjon om salget i forkant av dato for eierskifte.

Det tilkommer eierskiftegebyr fra oss på kr 6570,- inkl mva.

Vi sender også informasjon om eierskifte til styret for eventuell godkjenning eller kommentarer.

Kjenner styret i sameiet til noen større prosjekter i nærområdet som kan påvirke bosituasjonen?

Den pågående oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon påvirker det umiddelbare nærmiljøet høsten 2025, med tanke på gateparkering, stengte gater og økt trafikk i Suhmsgate på grunn av omdirigering. Ellers er det ingen umiddelbare prosjekter.

Den Store Stygge Ulven i horisonten er salget av NRK. Her skal Ferd bygge 5000 boliger og de forsøker å beslaglegge deler av friområdet til en flerbrukshall. Flere beboere vil naturlig nok føre til økt trafikkmengde i nabolaget, spesielt Suhmsgate og Blindernveien (på oversiden av NRK).

Oppussing

Hvordan får jeg noe til å sitte i disse porøse veggene?

Gårdene her på Marienlyst er beryktet for skjør murpuss og teglstein, og forsøker du å bore inn en skrue med plugg kan det av og til virke som om veggene er laget av hockeypulver og marengs. Murpussen drysser bare du ser litt stygt på den og teglsteinen smuldrer opp så fort borhammeren kommer.

Det er to hovedstrategier for å få noe til å sitte som krever litt hold:

Lange treskruer

Det aller enkleste man bør forsøke er rett og slett å kjøre en lang treskrue inn i teglsteinen. Teglen er såpass myk at dette ofte fungerer helt fint. Det krever selvsagt at du treffer tegl og ikke murpussen mellom teglsteinene, for da har du fort et hull som er på neste steg.

Bor og fyll

Under utprøving med murplugger og bor ender du fort opp med et mye større hull enn du ønsket. En relativt rimelig løsning er rett og slett å fylle igjen hullene med epoksysparkel. Du får 2x500 ml for 350,- på Biltema og fordelen er at du får en hard overflate du kan kjøre treskruer rett inn i. Ulempen er at det må herde en god stund om du trenger flere lag for å fylle dype hull.

Om du trenger at veggen skal tåle store krefter i ett mindre område, f.eks. når du fester et klappsete til veggen og ikke vil at skruene skal løsne i det du setter deg, så kan det være at du rett og slett må bore ut store hull, drive inn lange skruer på kryss og tvers (som en slags mini-armering) og fylle inn med hurtigsement.

Så er det bare å sparkle og male :)

Hvilke farger er det benyttet på fellesområder og vegger?

Se egen side for utvendig uttrykk.

Hvordan bør jeg arrangere deling av nøkler?

Se egen side for alt relatert til nøkkelboks og nøkkeldeling.

Teknisk

Er det gjort noen radonmålinger?

I “Julebrev 2019” kan man lese

I henhold til byggeforskrifter skal radonkonsentrasjonen i bygninger som er oppført eller rehabilitert i henhold til Plan- og bygningsloven ikke overstige 200 Bq/m³.

Resultatet for Kirkeveien 90 ligger mellom 20 og 100 Bq/m³.

Høsten 2025 gjøres nye målinger.

Hvordan lufter jeg radiatorene?

Når fyringssesongen starter er det viktig at radiatorene luftes for å fjerne luft som kan blokkere varmtvannet fra å sirkulere ordentlig. Når noen glemmer dette kan det gjøre at noen lenger oppe ikke får varme! Heldigvis er dette veldig lett og går fort! Det første du trenger er en radiatornøkkel. Det får du kjøpt overalt, blant annet på Clas Ohlson i Bogstadveien. For selve luftingen anbefaler jeg å bare se på denne videoen:

Det er kaldt! Hvorfor blir ikke radiatorene varme?

Vi har fjernvarme i blokka som går i rør gjennom hver enkelt leilighet. Alle har minst ett par - typisk ett par mot Suhmsgate og ett par mot bakgården. Derfra går varmen i grenrør til radiatorene i den enkeltes leilighet. Om fellesrørene er varme, men din radiator kald er problemet hos deg. Fra fellesrørene og ut er det eiers ansvar, og hva som er problemet er forskjellig fra leilighet til leilighet, så detaljene må den enkelte sjekke opp selv. Start med å høre med tidligere eier om det var normalt for dem eller ei: noen ignorerer problemet og installerer bare en panelovn. Andre ganger er det en boligflipper som har pusset opp leiligheten og aldri bodd i den og har da typisk ingen anelse om verken systemet fungerer eller om de har gjort noe dumt. Om leiligheten ikke er forandret siden overtagelsen er problemet typisk kjent fra før.

Generelt

Uavhengig om man har bygget inn selve radiatoren (som gjør ting vanskeligere med tanke på tilgang og feilsøking), så vil man (vanligvis) ha tilgang til rørene som kommer opp gjennom gulvet og har grenrør ut til radiatorene. Bare å kjenne på disse to avslører mye. Du har to grenrør som går inn i hver radiator. Ett som gir varmtvann inn og ett som tar returvannet og leder det på returkanalen ned til kjelleren. Om det ene grenrøret er kaldt vil det si at vannet ikke sirkulerer. Da er problemet i radiatoren. Enten er den defekt (om du har skrudd den helt opp/på maks) eller så har du noe som gjør at den stopper å varme (neste seksjon).

Om varmefølere/termostater

Opprinnelig så er styringen av varmen helt manuell. Noen seksjonseiere har byttet radiatoren og/eller satt på en termostat for å kunne regulere varmen automatisk. Termostaten vil skru ned/av vanntilførselen når det er tilstrekkelig varmt i rommet. Det gjør den ved signalene den får fra en føler: dette kan være en helt analog løsning (typ en metalltråd som går ut i fra termostatenheten) eller en digital med føler som sitter et annet sted. Her er innkassing et vesentlig poeng: hvis du har lagt føleren inne i kassa så vil du åpenbart få kuttet varmen alt for tidlig. Noen har kjøpt leiligheten og ikke vært klar over hva som er inne i kassa, og klaget over at det er kaldt, men så har problemet vært at det er termostaten som kutter varmen så fort metalltråden som har ligget oppå ovnen kjenner varmen fra ovnen. Moralen er: finn ut hvordan radiatoren din styres! Om du lurer, så kan antagelig en rørlegger hjelpe.

Om grenrøret inn er varmt, du har manuell vrider på radiatoren, har luftet den, skrudd den opp på maks og det fremdeles ikke blir varmt kan det være det er på tide å skifte den, men husk å sjekk alt over. Det kjedelig å bruke 15000 på å skifte radiator og så finne ut at du har samme problem i etterkant, for det egentlige problemet var at styringen lå inne i kassa og kuttet for tidlig (det har skjedd).

Hvor er bæringen i konstruksjonen?

Mange tenker på å gjøre endringer i leilighetene sine og lurer på hvilke deler av bygget som er bærende konstruksjoner.

Det korte svaret

Ingen lekfolk bør begi seg utpå dette uten å konsultere en RIB (Rådgivende Ingeniør Bygg) ettersom ansvaret ligger helt og holdent på den som utfører tiltaket. Man risikerer massive erstatningssøksmål om man gjør noe som skader bærende konstruksjoner.

Det lange svaret

Sjekk tegningene og gjør noen lekmannsundersøkelser for å se om det er noen vits å starte prosessen

Gå til saksinnsyn i Plan og bygningsetaten og søk på “Kirkeveien 90”
Rull ned til opprinnelig sak fra 1934 (de første fire sifrene av saksnummeret er årstall): “Våningshus”
Her er det 103 dokumenter
Velg fanen “Tegninger” og logg inn med BankID
Fordi de er gamle er det ingen indikasjon på hva de inneholder. Eneste måte: klikke en og en. P.S. Det er ikke garantert at de er bygget nøyaktig slik de er tegnet.
Tolk tegningene :)

Hvordan tolke tegningene

På tegningene kan du se at noen vegger er skravert (diagonalskravur) - dette er antagelig bærevegger. Dette er standard tegnemåte i dag, men det er ikke sikkert man fulgte samme standard i 1934. Generelt: tykke veger har bæring. Det er normalt å legge bæring mellom enhetene. De tykke veggene. Fasadene er tykkere, samt rundt trapperom.

Tegning 1/53 viser et bra eksempel på plan med bæring
Tegning 1/78 er en fundamentplan som viser hvor bæringen kommer ned
Bygget er uvanlig godt teknisk dokumentert for å være fra 1934. Dersom man får en RIB til å se på det er dette gunstig.

En lekmannstolkning

med litt hjelp fra en sivilarkitekt

Utsnitt av plan for 2. etasje med søyler indikert

Det ser ut som bæringen hovedsakelig ligger i ytterveggene, heisrommene, trapperommene, søylene som betongdragerne (du kan se disse i snitt av bygningen og på bildet under) ligger på (og dragerne) og skilleveggen mellom seksjonene. Ut i fra tegningene virker det som veggene innad i leiligheten ikke har bærende funksjon.

Bilde av bærende konstruksjon — Eksempel på dragere som går gjennom leiligheten og hviler på søyler

Dette er ikke en bindende uttalelse fra ingeniør, så konsulter en RIB før riving! Du har ansvaret.

Hva er tykkelsen på betongdekket?

Noen har fundert på å legge varmekabler i rør i gulvet og da har entrepenører ofte spurt om hvor tykt etasjeskillet er. Her gjorde en beboer en jobb med å gå gjennom dokumentene fra Plan og Bygg:

Jeg har nå gått gjennom de fleste dokumentene og tegninger knyttet til bygget. Var ikke enkelt og er ikke 100% sikker på funnene. I dokument nr. 10 står det:

16 mm arkimatte

Spikerslag

22 mm parkett

I tillegg fikk jeg litt hjelp av chatGPT til å prøve å tolke en tegning:

“Etasjeskiller: ca. 12 cm betongplate + 16 mm arkimatte + spikerslag + 1” bordgulv + 22 mm parkett. Dette stemmer også med tekstmaterialet du sendte tidligere (dok. 25–29).
➡️ Total tykkelse for etasjeskillet blir ca. 12 cm + 1,6 cm + 5 cm treverk/gulv = ca. 18,5–20 cm uten himling under.

Fra tegningen ser jeg følgende (bekrefter alt tidligere):

Betongplata er 12 cm tykk.

Over dette: arkimatte (lyd/varme): 16 mm.

Så spikerslag og tredekke.

Parkett/overgulv: 22 mm.

Det ser ut som hele bygget er prosjektert med 12 cm armert betong i alle etasjeskiller, derfor kan du regne dette som gulvtykkelsen i alle etasjene.”

Diverse

Hvor kan jeg kaste glass- og metallemballasje?

Det er satt opp en returbeholder for glass og metallemballasje på stasjonen igjen, men nå i den andre enden, mot Marienlyst. Se ellers søppelsiden.

Jeg hører ikke ringeklokka på kjøkkenet. Kan man få en ekstra høyttaler?

Ta kontakt med Assistentpartner direkte. Fra e-post av 22. juni 2025:

Vi har en enhet som er for akkurat dette formålet. Den har en sender som må tilkobles bak på dørtelefonen, og som vil kunne sende et signal til en egen lydgiver som kan plasseres i ønsket stikkontakt i stue/kjøkken. (Den kan også flyttes rundt v/ behov) På denne enheten kan man velge om man ønsker lyd, lys eller begge i kombinasjon for varsling. Disse enhetene som et komplett sett med sender og mottaker koster ca. kr. 1800,- inkl mva pr stk, og vi kan konfigurere disse på forhånd slik at vi også kan sende disse pr. post. Da krever det kun at man er kyndig nok til å kunne sette inn en plugg på baksiden av dørtelefonen.

Alternativt kan vi også komme innom og sette de opp på stedet. Her har vi en fast oppmøtepris à kr. 3600,- inkl mva som inkluderer transport og arbeid inntil 1,5 time.